השפעת הקורונה על תחום הנדל"ן

משבר הקורונה הגביר במידה רבה את  רמת אי הודאות  לגבי שוק  הנדל"ן בארץ ובחול. בשנים האחרונות היינו עדים לעלייה מתמדת בשווי נכסי  הנדל"ן בכל המגזרים שהבולט שבהם היה תחום המגורים בארץ. בכל  שנה ערך הנכסים שבר שיאים.
בשלב הזה אנו עדים לשחיקה בשווי החברות הציבוריות בעיקר בתחום הנדלן המניב. חברות הנדל"ן הציבוריות בסקטור המניב בישראל  (עזריאלי, אלוני חץ, גב ים, מליסרון, אמות, איירפורט סיטי, מבנה תעשייה) איבדו מאז חודש פברואר השנה מעל 40% משווים.
בתחום הבנייה למגורים שווי החברות ירד באופן משמעותי בתחילת המשבר, אך התאושש במידה משמעותית וכיום שווי רוב החברות נמוך בכ-20% משווים בתחילת השנה.

ירידות אלו משקפות במידה מועטה הפסדים כתוצאה מתקופת הקורונה, ובעיקר משקפות את הציפיות באשר לעתיד שוק הנדל"ן המניב והנדל"ן למגורים. בשלב זה נראה כי צפויות ירידות בתשואות של הנדל"ן המניב ולכן השוק התאים את שווי החברות בהתאם לצפי התשואות. באשר לתחום המגורים המצב אינו ברור. מצד אחד שיעור האבטלה חסר תקדים ומהצד השני ביקושים כתוצאה מגידול באוכלוסייה והעובדה שאנו חיים בתקופה שבה שיעור הריבית הנמוך וחוסר אלטרנטיבות להשקעה, לכן מוקדם עדיין לדעת מה תהיה ההשפעה על שוק הנדל"ן למגורים.

תחום המגורים

מספר העסקאות בשוק ירד באופן משמעותי, אך עדיין  לא ניכרת ירידה במחירי הנכסים. חברות הבנייה אשר היו איתנות לפני תקופת הקורונה, ממשיכות בשלב הזה לבנות בהתאם למגבלות ואינן יוצאות במבצעי הנחה משמעותיים על מנת למכור דירות. הבנקים תומכים ואינם לוחצים על החברות.

מניתוח משברי עבר בארץ ובעולם, עולה כי  חוסר וודאות גורם לירידה במספר העסקאות הנובע מציפייה לשינוי במחירים בשוק, הן מצד הקונים והן מצד המוכרים.  העלייה בהיקף הבלתי מועסקים (חל"ת ואבטלה), השחיקה בכושר שרידותם של אחוז ניכר מהעצמאים והעסקים הקטנים במשק, הקשחת תנאים לקבלת משכנתאות ע"י הבנקים, עבור אוכלוסיות שכושר ההחזר שלהן נפגע, צפויים להאיץ מגמה זו.
להערכתנו צפוי כי כמות העסקאות תקטן, אך רמת המחירים תישאר ללא שינוי משמעותי בטווח הקצר.

מנגד, ישנן סיבות שגורמות להגדלת הביקוש למגורים ולשמירת מחירי הדירות ואף לעלייתם:

• יציאה משוק ההון של משקיעים בעקבות משבר הקורונה והפניית הכסף שלהם להשקעה בנדל"ן הנתפס השקעה סולידיות לאורך זמן, במיוחד בתחום המגורים.
• ריבית בנקאית אפסית ומיעוט אלטרנטיבות השקעה, גורמות לעליית אטרקטיביות ההשקעה בנדל"ן.
• תמיכה ממשלתית בשוק הנדל"ן למגורים ועידוד השקעה בתחום באמצעות אומדנים פיסקליים, כגון: הפחתת מס הרכישה לדירות להשקעה.

לאור האמור לעיל, קשה לצפות מגמה ברורה של שוק הנדל"ן למגורים. בטווח הקצר נראה כי לא צפויות ירידות משמעותיות במחירי הנכסים, אך משך התארכות המשבר עלול להביא לשינוי מגמה זו.

תחום המשרדים

תקופת הסגר, במהלך משבר הקורונה, אילצה חברות להתמודד לראשונה עם שיטת ה-"עבודה מרחוק". חברות רבות, ציבוריות ופרטיות, התאימו עצמן למצב החדש ונערכו לספק תשתיות לעובדיהן לשם המשך העבודה מהבית. נראה כי ביחס לגודל השינוי במודל העבודה, חברות מעידות כי תפקודם של העובדים לא נפגע באופן משמעותי. גם לאחר תום הסגר והסרת האילוצים, הן ההנהלות של חברות והן העובדים בחרו ובוחרים להמשיך לעבוד במתכונת זו הן באופן חלקי והן באופן מלא. חברות שוקלות ליישם מודל זה גם לאחר תקופת הקורונה.

כמו כן, ירידה בהיקף פעילותן של חברות רבות ותהליכי התייעלות הכרוכים בצמצום מצבת כ"א ופיטורי עובדים, מצריכה בחינה מחדש של חברות לגבי היקף שטחי המשרדים הנחוצים להן. ניכרת ירידה במספר השכרת משרדים חדשים, ועסקאות רבות שעמדו לקראת חתימה בוטלו.

לפני תקופת הקורונה  היו  צפויים להתווסף בתל אביב, בחמש השנים הקרובות, כ- 1.2 מיליון מ"ר של שטחים משרדיים, מהם כ- 300,000 מ"ר בשנת 2020.

בעקבות משבר הקורונה, הירידה הצפויה בביקוש לשטחי המשרדים ולאור היקפי הבניה של משרדים חדשים, מנסה הממשלה לקדם בחוק ההסדרים אפשרות המרה של עד 50% משטחי המשרדים למגורים, ולהגדיל את ההיצע של הדירות.

תחום חללי העבודה המשותפים, מאופיין לרוב בחוזי שכירות קצרי טווח. המודל מציע גמישות הן מבחינת גודל השטח המושכר והן מבחינת תקופת ההשכרה. אנו עדים לעזיבות וצופים לגל עזיבות נוסף, הנובע הן מהצורך לחסוך בהוצאות והן מהנטייה הכללית להמעיט ככל שניתן לשהות במתחמים משותפים.

בטווח הקצר, אנו מעריכים כי תהיה ירידה בתשואות הצפויות על השקעה בנדל"ן ובשווי הנכסים. בטווח הארוך ההנחה היא, שחברות ועסקים קטנים יעברו תהליך התייעלות שיתבטא בין השאר בשכירת משרדים קטנים, ניצול חלל יעיל יותר וכן חזרה לעבודה בחללים המשותפים, שיאפשרו שילוב של עבודה מהבית ועבודה מהמשרד. אנו מניחים שהאלמנט הפסיכולוגי והצורך החברתי של עובדים, יהוו גורם משמעותי ברצון לחזרה לעבודה במשרדים.

אנו מעריכים שככל שהמשבר ימשך ההשפעה על שוק הנדל"ן המניב תהיה מהותית יותר.

מאת : גיא רווה, מנכ"ל רווה רביד נדל"ן