מסלולי פטורים ממס שבח במכירת דירות מגורים מזכות

ביום 01/01/2014 (להלן: "יום המעבר"), נכנסה לתוקף רפורמה משמעותית לעניין הפטור שניתן במכירות דירות מגורים מזכות על ידי יחיד. הרפורמה יצרה שני מצבי עולם מיסויים – דירות שנרכשו מלפני יום המעבר ודירות שנרכשו לאחר יום המעבר.

פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים שנרכשה לאחר יום המעבר
פטור במכירת דירת מגורים מזכה (בקצרה, דירה שבנייתה הסתיימה, בבעלות יחיד ומשמשת למגורים) שיום רכישתה מיום 01/01/2014 ואילך, יינתן רק לתושב ישראל, או לתושב חוץ
אשר אינו מחזיק בדירת מגורים כלשהי במדינת תושבתו. יודגש, במקרים בהם לתושב החוץ דירת מגורים במדינה שאינה מדינת תושבתו לא תישלל ממנו הזכאות לפטור.

להלן יפורטו תנאי הפטור:
• הפטור יינתן למי שבבעלותו דירה יחידה אם החזיק אותה לפחות 18 חודשים לפני מכירתה ולא מכר ב- 18 החודשים שקדמו למכירה דירה אחרת בפטור ממס לפי סעיף זה. התנאי לבעלות של דירה יחידה נבדק במועד המכירה בלבד (כלומר, אין להתחשב בדירה שבנייתה טרם הסתיימה)
• יראו את הדירה הנמכרת כדירת מגורים יחידה אף אם:
° נרכשה דירה כתחליף ב- 24 חודשים שקדמו למכירה שבגינה נדרש הפטור.
° אם ברשותו של היחיד דירה נוספת שחלקו בה אינו עולה על שליש או לגבי דירה שהתקבלה בירושה אילו היה זכאי המוריש לפטור ממס במכירתה.
• כמו כן, יינתן פטור לשתי דירות שנמכרו כדי לרכוש דירה חלופית אם השווי המצטבר של שתי הדירות לא עולה על 2,034,000 ₪ (עד לסכום של 3,383,000 ₪ ניתן פטור יחסי) (מעודכן ליולי 2020)
• הפטור יוגבל לשווי מכירה של 4,522,000 ₪ (מעודכן ליולי 2020). היה שווי המכירה מעל לתקרה, יראו את הסכום הנוסף כתמורה בגין מכירת דירה נוספת שאינה זכאית לפטור כך שחלק מהשבח יחויב במס.

דירות שנרכשו לפני יום המעבר
במכירת דירת מגורים מזכה, שנרכשה לפי יום המעבר, יינתן פטור ממס על השבח הריאלי עד יום המעבר, ויתרת השבח הריאלי תתחייב במס בשיעור של 25%. מסלול הפטור מיועד למכירת דירת מגורים מזכה בידי מי שמחזיק יותר מדירת מגורים יחידה.
הפיצול בין חלקי השבח ייעשה באופן לינארי לפי יחס התקופות ממועד רכישת הזכות עד יום המעבר לכלל התקופה שממועד רכישת הזכות ועד ליום המכירה.

מס רכישה
מס רכישה משולם ברכישת דירה. בניגוד למס שבח שמשולם על הרווח שנוצר במכירה, מס רכישה מחושב מתוך שווי הקנייה של כלל נכס המקרקעין ואיננו מושפע מהשאלה האם נוצר רווח כלשהו בעסקה.
מדרגות מס הרכישה למי שרכש דירת מגורים יחידה הינם כדלקמן (מעודכן ליולי 2020):

שווי הדירה	שיעור מס
עד 1,744,505	0%
1,744,505 – 2,069,205	3.5%
2,069,205– 5,338,290	5%
5,338,290 – 17,794,305	8%
17,794,305 ומעלה	10%

 

מדרגות מס רכישה עבור רכישת דירה נוספת (דירה שאינה יחידה) הינם כדלקמן (מעודכן ליולי 2020):

שווי הדירה	שיעור מס
עד 1,292,280	5%
1,292,281 ועד 3,876,835	6%
3,876,836 ועד 5,338,290	7%
5,338,291 ועד 17,794,305	8%
על חלק השווי העולה על 17,794,795	10%

 

החוק מאפשר "להקפיא" את מס הרכישה עבור דירה נוספת ולשלם על פי השיעורים המנויים לעיל לרכישה של דירה יחידה. ההקפאה קצובה ב- 18 חודשים (או תוך שנה אם מדובר על רכישת דירה מקבלן), מיום הרכישה של הדירה הנוספת, שבהם יש למכור את הדירה הראשונה (אם הדירה הראשונה לא תימכר במהלך 12/18 חודשים תשלום המס יכלול ריבית והפרשי הצמדה).

• בשל נגיף הקורונה, אישרה הכנסת כי התקופה מיום 1/3/2020 ועד – 1/10/2020, לא תחשב במניין  18 החודשים למכירת הדירה הישנה. נכון ליום 6.1.2021, האריכה הכנסת את התקופה שלא תילקח בחשבון במניין ה- 18 חודשים עד ליום- 30/06/2021.קישור להוראת השעה- https://www.nevo.co.il/law_html/law01/502_324.htm

   

במאמר זה התרכזנו בפטורים ובהקלות המרכזיות לעניין מס שבח ומס רכישה. משום שקיימים תנאים נוספים המאפשרים להפחית את מס השבח/רכישה אנו ממליצים להתייעץ עם מחלקת המיסים של משרדנו טרם ביצוע עסקאות מקרקעין.

מטרת פרסום זה הינה להביא לידיעתכם מידע מעודכן בנושאים שונים.

בהתאם, אין ליישם את האמור במזכר זה מבלי להיוועץ בגורם המתאים במשרדנו.

אנחנו כאן לכל שאלה או עזרה בכל נושא ונמשיך ללוות אתכם, להתעדכן ולעדכן.