בעוד שהמס על הכנסות מעבודה יכול להגיע לכ- 50% והמס על הכנסות מרווחים בבורסה ל 20%-30%, מס הכנסה מאפשר למשכירי דירה בחירה באחד משלושה מסלולי מס המאפשרים שיעורי מס נמוכים במיוחד על הכנסות אלה:
- מסלול הפטור ממס (מלא או חלקי).
- מסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10%.
- חיוב במס לפי מדרגות מס.
לבחירת מסלול מיסוי, יש השפעה מהותית על גובה המס המשולם. להלן סקירה כללית של מסלולי המיסוי הקיימים ומהם התנאים והשיקולים שיש להביא בחשבון בבחירת מסלול החיוב במס (יוער כי בחירת מסלול מיסוי ניתן לשינוי עבור כל שנת מס בנפרד).
- מסלול הפטור ממס (מלא או חלקי)
בכפוף להוראות חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים), נקבע פטור מלא על הכנסות משכר דירה למגורים בישראל בידי יחיד שסך הכנסותיו (יחד עם הכנסת בן זוגו וילדיו שטרם מלאו להם שמונה עשרה), מכל הדירות המושכרות שבבעלות היחיד, בחודש מסוים לא יעלה על סך של 5,100 ₪ לחודש נכון לשנת 2020, סכום זה מתעדכן מדי שנת מס (להלן "תקרת הפטור").
במידה וסכום ההכנסה החודשית עולה על סכום תקרת הפטור אך קטן מסכום השווה לפעמיים סכום התקרה – דהיינו 10,200 ₪ – תופחת יתרת הפטור ועל החלק העולה על התקרה החדשה ( להלן-"התקרה המתואמת") יחולו שיעור מס שולי (מדרגות מס) בהתאם לגובה כלל הכנסותיו של המשכיר.
חישוב היתרה המתואמת ייעשה באופן הבא: בשלב הראשון נפחית משכר הדירה בפועל את סכום תקרת הפטור, וההפרש יקרא "הסכום עודף".
לאחר מכן, נפחית מסכום תקרת הפטור המקורית את הסכום העודף. ההפרש המתקבל הוא התקרה המתואמת הפטורה ממס.
משכר הדירה שהתקבל בפועל נפחית את התקרה המתואמת, והעודף יחויב במס שולי .
לדוגמה – אם סך ההכנסות הינו 6,000 ש"ח הסכום העודף הינו 900 ₪ (6000 ₪ פחות – 5,100 ₪ תקרת הפטור נכון לשנת המס 2020). כך נקבל ש 4200 ₪ המהווים את התקרה המתואמת (5100 ₪ פחות 900 ש"ח). שכר הדירה שהתקבל בפועל הינו 6000 ₪ פחות הסכום הפטור 4200 ₪ כך שהחלק החייב במס יהיה שווה ל- 1,800 ₪ ועליו יחול שיעור המס השולי של המשכיר. כנגד החלק החייב במס באותם מקרים בהם חל פטור חלקי ולא מלא, יהיה ניתן לקזז חלק יחסי מהוצאות שוטפות שהוציא המשכיר בקשר עם השכרת הדירה (שכ"ט עו"ד, דמי ניהול וכו').
- מסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10%
מסלול נוסף הינו מסלול מס מופחת בשיעור של 10%. לפי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה יחיד שיש לו הכנסות משכר דירה למגורים בישראל יהיה רשאי לשלם מס בשיעור של 10%.
במסלול זה לא ניתן לנכות הוצאות שוטפות שהוציא המשכיר בקשר עם השכרת הנכס (תיקונים, שכ"ט עו"ד, דמי ניהול וכו') ואת המס יש לשלם תוך 30 יום מתום שנת המס בה התקבלו ההכנסות מדמי שכירות. תשלום לאחר תום ה- 30 יום כאמור יגרור חיובי ריבית והצמדה שיתווספו לחוב המס. מסלול זה הינו אטרקטיבי מאוד למי שמשכיר מס' דירות (ובלבד, שהיקף ההשכרה אינו מגיע לכדי עיסוק ממשי) או מקבל שכר דירה גבוה במיוחד עבור דירה אחת.
על פי הפרשנות המקובלת אדם המשכיר יותר מדירת מגורים אחת יוכל לבחור שני מסלולים נפרדים עבור כל דירה מושכרת. יובהר, במידה ועבור אחת הדירות יבחר המשכיר את מסלול הפטור (מלא או חלקי) עדיין, לעניין חישוב תקרת הפטור והתקרה המתואמת יש להביא בחשבון את הכנסות השכירות מכל דירות המגורים.
יובהר כי במסלולי הפטור או ה 10%, יש להקפיד לקבל הצהרה מהשוכר שהדירה משמשת אותו למגורים בלבד במסגרת החתימה על הסכם שכירות.
- חיוב במס לפי מדרגות מס
המסלול השלישי לבחירה הינו חיוב לפי שיעור המס השולי של המשכיר. במסלול זה על הכנסות משכר דירה למגורים בישראל יחול שיעור מס שולי, בהתחשב בכלל הכנסותיו של המשכיר מכל המקורות (עבודה, עסק, ריבית וכו') כאשר המדרגה הראשונה היא 31% לעניין הכנסות פסיביות, למעט מי שמלאו לו בשנת המס 60 שנה, שלגביו מדרגת המס הראשונה היא 10% ( בכפוף להכנסות נוספות שברשותו).
יחיד שיבחר במסלול מיסוי זה, יהיה רשאי לנכות הוצאות שוטפות שהוציא בייצור הכנסותיו משכר דירה למגורים. יש לציין שבחירה במסלול זה מחייבת בהגשת דו"ח שנתי למס ההכנסה.
להלן כמה דגשים לתשומת ליבכם:
- התייחסותנו לעיל הינה עבור הכנסות מדמי שכירות של דירות מגורים המושכרות לצורכי מגורים בישראל בלבד. על השכרת דירות המגורים בישראל המגיעה לכדי עסק, יחולו שיעורי מס החלים על הכנסה מעסק ולא יהיה ניתן להנות מהטבות המס במסלול הפטור ובמסלול המס המופחת כאמור לעיל. קיימים מספר מבחנים לצורך הקביעה באם מדובר בהכנסה פסיבית או שמה מדובר בהכנסה אקטיבית המגיעה לכדי עסק. על פי עמדת רשות המיסים, השכרה של יותר מ- 10 דירות מספקת אינדיקציה משמעותית להתקיימות של עסק, הכנסה מהשכרה של פחות מ-5 דירות יראו בה כהכנסה פסיבית שלא מגיעה לכדי עסק ולגבי השכרה של יותר מ- 5 דירות אך פחות מעשרה ישקלו מבחנים נוספים (כגון תדירות העסקאות, בקיאות וידע של המשכיר, אופן המימון, מבחן היזמות ועוד) לצורך קביעת סיווג ההכנסה מדמי השכירות.
- הוצאות פחת בגין המבנה המושכר יותרו בניכוי רק במידה והמשכיר בחר במסלול החיוב במס לפי מדרגות מס (המסלול השלישי לעיל). עם זאת, בעת מכירת הדירה, יופחת משווי הרכישה הפחת לצורך חישוב המס שבח ללא קשר באיזה מסלול בחר המשכיר למסות את הכנסותיו מדמי שכירות. כלומר, אם המשכיר בחר במסלול הפטור או במסלול מס קבוע בשיעור של 10% הוא לא יוכל לדרוש הוצאות פחת לצורך חישוב הכנסתו חייבת מדמי שכירות, אך בעת חישוב המס שבח ביום המכירה, עלות הדירה לצורך חישוב הרווח מהמכירה תקטן בגובה הפחת שהיה ניתן לדרוש בתקופת השכירות (כפועל יוצא המס השבח יהיה גדול יותר למרות שהמשכיר לא באמת נהנה מהוצאות הפחת).
המלצתנו הינה לבצע בדיקה מדי שנה לצורך בחירת מסלול חיוב במס או שילוב של יותר ממסלול אחד במידה וההכנסות מדמי שכירות נבעו משתי דירות מגורים או יותר.
כך למשל יש לשקול את גיל וזהות המשכיר, לדוגמה הכנסותיו מדמי שכירות של מי שהשכיר את הדירה שלו ועבר לגור בבית אבות הן פטורות ממס. או למשל כאשר הוצאות המימון על המשכנתא שנלקחה לצורך קניית הדירה גבוהות, ייתכן שהמסלול האופטימלי מבחינה מיסוית יהיה מסלול מס שולי.
הכנסות משכר דירה למגורים מחוץ לישראל
יחיד שיש לו הכנסה מדמי שכירות של נכסי נדל"ן בחו"ל (יוער, הסעיף שיפורט להלן, רלוונטי גם לנכסים שאינם מיועדים למגורים), עומדות בפניו שתי חלופות מיסוי, כדלקמן:
- מס קבוע בשיעור 15% – בכפוף להוראות סעיף 122א לפקודת מס הכנסה, יחיד שיבחר לשלם מס על הכנסותיו בשיעור 15% יוכל לקזז מהכנסותיו הוצאות פחת בלבד ולא יוכל להזדכות על סכום המס ששולם בחו"ל.
- מס שולי – יחיד שיבחר שיחול מס רגיל על הכנסותיו מדמי שכירות בחו"ל (מדרגות מס) יכול לקזז כנגד הכנסותיו הוצאות פחת והוצאות אחרות שהוצאו בייצור הכנסותיו מדמי שכירות.
בנוסף, כנגד חבות המס בישראל ניתן זיכוי מס בגין המיסים ששולמו בחו"ל. יובהר כי עשוי לחול חיוב בדמי ביטוח לאומי בשיעור 12% במקרה ומחליטים לבחור בחלופה זו על פני החלופה הראשונה בה חל שיעור מס קבוע ללא אפשרות קיזוז הוצאות מלבד הפחת.
מטרת פרסום זה הינה להביא לידיעתכם מידע מעודכן בנושאים שונים.
בהתאם, אין ליישם את האמור במזכר זה מבלי להיוועץ בגורם המתאים במשרדנו.
אנחנו כאן לכל שאלה או עזרה בכל נושא ונמשיך ללוות אתכם, להתעדכן ולעדכן.