בעסקת SLB חברה מוכרת את הנכסים שברשותה (בעיקר נכסי נדל"ן) למשקיע פוטנציאלי, ובמקביל מתחייבת לשכור מהרוכש את הנכסים לתקופה ממושכת (משך שכירות אופיינית נע בין 10 – 15 שנה). במילים אחרות, בעסקת SLB מוכר הנכס הופך לחוכר והקונה הופך למחכיר.
עסקאות מסוג Sale & Leaseback היו מקובלות בעיקר בארה”ב, אך כיום הן צוברות פופולריות בכל העולם ומהוות כלי בידי חברות להשגת מימון ללא צורך בהנפקת מניות ו/או גיוס חוב זר, ע"י מימוש נכסים שבבעלותן.
מתי חברה צריכה לשקול עסקת SLB:
חברה יכולה לשקול לבצע SLB אם ברשותה נכס בו היא מפעילה את עסקיה (או שעסקיה מבוססים על נכס זה, למשל בתחום התשתיות והאנרגיה, תעופה ועוד). היתרון העיקרי של העסקה הוא פיננסי, בכך שהמוכרת נהנית מהזרקת הון וממשיכה את התפעול השוטף שלה בנכס. מובן שצריך להביא בחשבון שהנכס עובר לבעלות הקונה.
מי הם הקונים/המשקיעים הפוטנציאליים:
היסטורית, רוב הקונים הטיפוסיים היו גופים המתמחים באחזקה והשבחה של נכסי נדל"ן, כגון חברות וקרנות נדל"ן; אולם בשל סביבת הריבית הנמוכה (ובמקומות מסוימים, אפילו שלילית), הפכו עסקאות SLB לאפיק השקעה אלטרנטיבי גם עבור משקיעים פרטיים, בתי השקעות או חברות הביטוח, המחפשים תשואה עודפת.
אילו סוגי עסקים יכולים לבצע עסקאות SLB:
כעיקרון, אין מגבלה על סוגי העסקים שיכולים לבצע עסקאות SLB. אף על פי כן, בשל העובדה שמדובר על עסקאות ארוכות טווח, המשקיעים יעדיפו לעבוד עם עסקים בעלי היסטוריה עסקית חיובית, מאזן בריא וכושר פירעון גבוה.
היתרונות העיקריים בעסקת SLB למוכר הנכס, שהופך להיות החוכר, הינם:
- SLB מהווה דרך נוחה יחסית להשגת מקור מימוני, ללא צורך בהנפקת מניות ודילול בעלי מניות קיימים, או גיוס חוב המצריך תשלומי ריבית תקופתיים המכבידים על התזרים השוטף. בעתות משבר גיוס כספים באמצעות SLB מקבל משנה תוקף, כאשר קיים קיפאון אשראי ללא אפשרות לקבלת מימון ב"תנאים סבירים", וכתוצאה – אי יכולת להמשיך בפעילות עסקית תקינה.
- SLB מאפשר המשך שימוש בנכס הקיים, ללא צורך להשקיע משאבי זמן וכסף, אשר נדרשים למציאת נכס חלופי במקרה של מכירה.
- מתאפשרת התמקדות בפעילות הליבה של החברה ללא צורך להתעסק בתהליכים משניים הקשורים לנכס (ניהול ואחזקת הנכס).
- גמישות בקביעת דמי החכירה בהתאם למגבלות התזרים של החוכר.
עם זאת יש לציין כי לאחר סיום העסקה, המוכר מאבד את שליטתו בנכס ועשוי להיתקל בקשיים לוגיסטיים בעת פינוי הנכס, אם המשכיר (קונה הנכס) אינו מוכן להאריך את חוזה השכירות הראשוני והאופציה. כמו כן, המוכר מאבד את הפוטנציאל לגידול עתידי בשווי השוק של הנכס, שכבר אינו בבעלותו.
היתרונות העיקריים בעסקת SLB לקונה הנכס, שהופך להיות המחכיר, הינם:
- רכישת נכס מניב במחיר נמוך ממחיר השוק, הכולל חוזה חכירה לטווח ארוך, ושוכר הזקוק לנכס לצורך פעילותו העסקית.
- יצירת כרית ביטחון לרוכש, רכישת הנכס במחיר הנמוך ממחירי השוק וקיבוע רמת הרווחיות הנדרשת ע"י הקונה, מאפשרת להוריד את מחירי השכירות לחוכר בטווח הארוך, ובכך יצירת כרית ביטחון לרוכש (באמצעות האופציה להגדלת מחיר השכירות במקרה והדייר עוזב).
- שקיפות נתונים וחובת דיווח – מכיוון שמדובר על עסקת מימון, רוכש הנכס מעמיד תנאים וחובות דיווח ספציפיות על החוכר, כגון, מטרת השימוש בסכום הרכישה, חובת קבלת דיווח תקופתי, קביעת אמות מידה פיננסיים (קובננטים) ובדיקת העמידה בהם. בנוסף, הקונה זכאי לדרוש גישה לדוחות הכספיים של המוכר, אשר תסייע לו להבין את איתנותו הפיננסית של המוכר ולנהל באופן יעיל יותר הסיכונים הגלומים בעסקה.
- תשואת Cash on cash גבוהה, עקב עלויות תפעול נמוכות יחסית, שכן רוב חוזי השכירות בעסקאות SLB הינן טריפל נט NNN)[1]).
הסיכון העיקרי של הקונה הינו ההחלפה של שוכר העוגן במהלך חיי העסקה, הן בשל אי קיום חוזה ו/או בשל הסיכון לפשיטת הרגל שלו. לרוב הנכס מותאם לצורכי השוכר, ולכן התהליך להחליפו יכול להיות מורכב וארוך, והדבר יכול לפגוע ברמת הרווחיות. התהליך מאתגר במיוחד אם מדובר על נכס במגזר ספציפי (למשל, בית מלון או מעבדה) או שהמיקום שלו איננו מרכזי ומבוקש (Prime location).
לסיכום:
עסקאות SLB הן אופציה מעניינת עבור חברות המחזיקות בנכס תפעולי וזקוקות למקור מימון לצורך צמיחה והתרחבות עסקית, וכן חלופה רלוונטית כהשקעה אטרקטיבית למשקיעי נדל"ן המחפשים נכס מניב לטווח ארוך, דבר שהופך את העסקה כמועילה לשני הצדדים (Win-Win situation).
עם זאת, קיימים גם סיכונים (כפי שמוסברים למעלה) בביצוע עסקאות SLB שיש לקחת בחשבון כדי להבטיח שאתם מקבלים את ההחלטה הנכונה ביותר עבור העסק שלכם.
[1] הסכם שכירות לפיו השוכר או החוכר מבטיח לשלם את כלל הוצאות הנכס – מיסוי מקרקעין, ביטוח בניין ותחזוקה שוטפת.