בעלי נכסים רבים מבצעים במהלך השנים עסקאות נדל"ן רבות, אך לא כל עסקה הופכת אותם ל"עוסק" לצורכי מע"מ. פסק דין חדש של בית המשפט המחוזי בעניין רפאל עגיב (ע"מ 15616-07-20) מחדד את הגבול בין פעילות פרטית לבין פעילות עסקית, וממחיש כי גם אותו אדם יכול לבצע עסקאות שיסווגו באופן שונה.
מה היו נסיבות המקרה?
המערער, רואה חשבון ואיש עסקים בעל ניסיון רב בתחום הנדל"ן, ביצע לאורך השנים מספר עסקאות מקרקעין, הן באופן אישי והן באמצעות חברות שבשליטתו. מנהל מע"מ טען כי שלוש עסקאות שביצע מהוות פעילות עסקית ולכן חייבות במע"מ, בעוד שהמערער טען כי מדובר בעסקאות פרטיות או הוניות.
כיצד הכריע בית המשפט?
בית המשפט בחן כל אחת מהעסקאות לגופה, בהתאם למבחנים המקובלים בפסיקה, ובהם תקופת ההחזקה בנכס, אופי הנכס, היקף ותדירות העסקאות, אופן המימון, קיומו של מנגנון עסקי, פעולות השבחה, וכן ניסיונו ובקיאותו של הנישום. לצד זאת, נבחנה גם התמונה הכוללת של פעילותו העסקית.
ביחס לנכס שהוחזק והושכר במשך שנים, נקבע כי מדובר בהחזקה פסיבית שאינה מהווה פעילות עסקית. לעומת זאת, עסקאות שכללו רכישה וסחר באופציות במקרקעין, בפרקי זמן קצרים ובהיקף משמעותי, סווגו כפעילות עסקית החייבת במע"מ.
למה זה חשוב?
אחד המסרים המרכזיים העולים מפסק הדין הוא שאין חובה להחיל סיווג אחיד על כלל עסקאותיו של אדם. ייתכן שעסקה אחת תיחשב כהשקעה פרטית, בעוד שעסקה אחרת של אותו אדם תסווג כפעילות עסקית, בהתאם למאפייניה ולמכלול נסיבות העניין.
בנוסף, בית המשפט חזר והדגיש כי עצם העובדה שאדם אינו רשום כעוסק במע"מ אינה מכריעה. החבות במס נקבעת לפי מהות הפעילות בפועל ולא לפי הרישום הפורמלי.
השורה התחתונה
פסק הדין מדגיש כי בסיווג עסקאות מקרקעין אין מבחן יחיד או תשובה אוטומטית. כל מקרה נבחן לפי מכלול נסיבותיו, לרבות אופי העסקאות, היקף הפעילות, רמת המעורבות, אופן המימון והפעילות באמצעות חברות. לכן, לפני ביצוע עסקאות נדל"ן משמעותיות, ובוודאי כאשר מדובר במספר עסקאות או בפעילות מורכבת, מומלץ לבחון מראש את השלכות המע"מ ואת אופן הסיווג האפשרי.
בכל שאלה הנוגעת למיסוי אנא פנו למחלקת המיסים במשרדנו ונשמח לעזור.